合理運用法律手段解決房屋滲漏糾紛

　　瑪布里瓷磚-裝飾學院為您薦讀。關于房屋漏水責任等相關資訊，本文標題《合理運用法律手段解決房屋滲漏糾紛》作者中國建材報-段丹晨，文尾可掃碼關注中國建材報-公號并閱讀原文。

　　防水工程的最終目的就是保證建筑物不受水的侵害，讓人們的生活、工作環境更舒適。由于當前我國防水行業仍存在諸多問題，使得建筑滲漏問題始終難以得到徹底解決。因此，如何在滲漏發生后盡快解決問題，保障自身的合法權益，同樣是一個重要課題。

物業糾紛八成涉滲漏

　　據媒體報道，近日，北京密云法院召開涉樓房漏水糾紛通報會，據了解，因未調解成功而進入審判程序的物業服務合同糾紛案件總計380件，其中近八成案件均涉及房屋漏水問題。

　　據法院發布的典型案例，郝某家住小區樓頂層，2008年裝修時發現房屋漏水，多次找小區物業維修，但物業維修后漏水問題仍存在，導致房屋損失嚴重。業主要求物業將房屋外面的防水做好，并賠償財產損失，以此為由，從2009年到2014年一直未繳納物業費，直至被物業公司告上法庭。

　　該案中房屋樓頂屬于共有部分，依據雙方陳述，樓頂的防水設施已經超過保修期，因此，物業服務企業應當定期進行維護和修理。該案可能還存在房屋開發建設單位亦存在過錯、需要承擔責任的情況。

　　最終，法院認定物業服務企業雖稱其曾對該樓的樓頂防水進行過維修，但并未進一步處理，故物業服務企業在履行物業管理義務過程中存在一定的瑕疵，法院根據具體情況予以酌減物業費。但關于郝某要求物業服務企業一并賠償房屋因漏水造成的財產損失一節，因可能涉及其他權利義務主體責任，本案中不宜一并涉及，郝某可另行起訴。

　　據密云法院統計，2017年1月1日至今，未調解成功而進入審判程序的物業服務合同糾紛案件總計380件，其中近八成案件涉及房屋漏水問題，財產損害賠償糾紛案件217件，涉及樓房的案件中九成以上涉及漏水問題。在此類漏水糾紛中，根據審判經驗，可能涉及財產損失金額的確認、需要經歷鑒定等，周期漫長，部分案件因爭議較大需要半年甚至一年的周期，花費當事人很多時間和精力。

　　在國內其他地區，面臨同樣問題的人也有不少。江蘇如皋的石先生一家也是飽受滲漏之苦。他原來住在如皋城東村，2004年老房子拆遷，一家五口在2005年搬進了育賢花園小區，可是，剛住進去沒多久，就開始出現了滲漏的情況，緊接著墻面的粉刷層也開始脫落。每逢陰雨天，雨水就會從樓頂上的平臺滲漏到石先生家里，嚴重的時候還得用盆接水。

　　房屋出現滲漏之后，石先生也找過開發商，從2005年到2013年，開發商多次派人來維修，也做了防水層，但是始終未能徹底解決問題。因此石先生一家只好出去租房另住，這么多年下來，租金就花了幾十萬元。

滲漏頻發成因復雜

　　千里之堤，潰于蟻穴，室內滲漏也不是單一原因導致。防水是一個系統工程，材料、施工、后期維護等環節缺一不可。

　　據住房和城鄉建設部發布的行業標準《住宅室內防水工程技術規范》要求：住宅室內防水工程宜根據不同的設防部位，按柔性防水涂料、防水卷材、剛性防水材料的順序，選用適宜的防水材料，且相鄰材料之間應具有相容性。這也就是說，室內不同部位對于防水材料性能的要求也有著很大的不同，施工時需要根據不同的需求選擇不同的材料。

　　有專家介紹，由于柔性防水產品延展性好，預防開裂，能夠適應新房沉降期，更好地保護室內不受滲漏侵擾。而剛性防水產品因為抗裂性能較差，建議用于防潮使用。防水和防潮應當進行嚴格的區分。而對于廚衛空間的防水來講，由于陰陽角多、穿樓板管道多、墻面防水層上通常會粘貼瓷磚，防水性和粘結性等較好的剛性防水漿料或柔性防水產品是更好地選擇。

　　而家庭進行防水施工，其選用的防水材料多為業主自行購買。由于對防水材料的性能、各部位防水需求以及產品品牌等缺乏一定的了解，在防水材料的選購上，大多聽從裝修工人或是防水材料經銷商的建議。如果遇到居心不良的施工人員或是經銷商，很可能就會買到并不適用室內防水的材料，甚至是“貼牌”的假冒產品，致使裝修后頻繁出現滲漏。

　　在選購到合適的防水材料后，施工就變得尤為重要。不論是新房室內裝修還是對老舊房屋進行防水維修、堵漏，都需要選擇有相應資質的施工隊伍，以免被“游擊隊”所誤導。

　　“國內防水施工公司需當地的建設主管部門頒發資質證書。2014年前防水施工單位的資質分為2級和3級，在相關部門對資質進行了調整后，為1級和2級資質。沒有資質的就是‘游擊隊’”專家表示，“這些‘游擊隊’的工人，通常沒有經過專業培訓，對于防水材料的性能和不同區域、空間防水施工的注意要點統統不了解，既不能替消費者選擇合適的防水材料，也不能通過規范化施工發揮防水材料的作用。消費者可能花了錢，卻還是解決不了問題，甚至需要進行二次維修。”

　　此外，防水材料都有一定的使用年限，隨著使用時間的推移，防水材料經過雨水、光照、風化等環境作用，會出現老化現象。如果沒有及時對防水層進行處理，則會使房屋產生滲漏問題。據統計，相當一部分室內出現滲漏是由于未能進行日常養護與維修造成的。

學會運用法律維權

　　遇到滲漏讓人煩惱，但明確滲漏責任人，維護自己的合法權益也十分重要。而在日常生活中，人們在滲漏發生后通常不知所措，只能自己承擔相應損失。北京密云區人民法院民三庭庭長肖春芹提醒，一旦發現漏水問題，所要做的首要工作是查明漏水的原因以及漏水的部位在哪里？是公用的供排水設施漏水還是各家各戶的下水管道堵塞？漏水的原因是管道漏水還是下雨倒灌？通過找準侵權責任主體，在造成實際損失需要主張賠償的情況下，明確主體才能夠明確在無法協商解決的情況下向誰主張賠償權利的問題。

　　另據律師介紹，一旦室內出現滲漏情況，如果是因以下兩種情況導致，可以由上層住戶來負責：

　　一是因樓上住戶裝修房屋、改造管道或者不當用水等，破壞地面防水設施，或者漏水滲漏到樓下，這是侵權行為，可依據《侵權責任法》追究責任方的責任。

　　或是由于樓上住戶的時間過長，地板和水管道等漏水設施和防水材料由于使用年限久遠而自然老化，超過質量保質期的，正常用水導致滲水漏水，依據《民法通則》第八十三條規定：不動產的相鄰各方應當按照有利于生產、方便各方、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通風、采光等相鄰關系，給相鄰各方造成妨礙或損失的，應停止侵害、排除妨礙、賠償損失，追究其責任。

　　但是，如果開發商提供的房屋設計不合理，導致滲水漏水；或者說交付了房屋當時沒有問題，但是由于在防水保護期之內，出現漏水滲水的情況，這應當是開發商交付的商品不合格，根據《民法通則》第一百一十一條規定：當事人不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的，另一方有權要求繼續履行或者采取補救措施，并有權要求賠償損失。也就是說消費者有權要求開發商繼續履行合同。

　　如果是由于房屋的主體結構、公共部位以及公共設施設備損壞導致滲漏，可以向物業公司進行申請房屋維修基金來預支付；另外一種情況是物業公司要對房屋承擔部分的修繕義務。比如說平時水管正常的維護屬于物業公司的職責范圍，因為物業公司收取了物業管理費用，那么如果遇到因物業公司沒有履行義務而導致漏水滲水，這種情況就由物業公司承擔相應的補救措施的整改，并且如果對業主造成損失，物業公司也要承擔相應的賠償責任。

　　如果經過鑒定，滲漏是由于購買了假冒偽劣防水產品導致，則可以憑購買發票向消費者協會、工商行政管理部門等單位進行投訴、舉報，要求賠償滲漏帶來的損失，并追究其責任。

　　也就是說，滲漏發生后，業主也應積極行動。例如，可以通過拍照、錄像錄音等保存證據，找具資質的評估單位或者職能部門進行鑒定評估，認定責任方。當然，解決問題最重要的是溝通，先與責任方協商解決，如果協商不成，也要學著拿起法律武器維護自己的權益。

　　防水的好壞，與人們能否實現安居樂業息息相關。在建筑滲漏情況仍十分嚴重的當下，若想徹底解決滲漏及其帶來的“后遺癥”既需要明確責任，學會維護自身權益，更離不開防水工程質量的提升。

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來源：中國建材報

標題：合理運用法律手段解決房屋滲漏糾紛

作者：段丹晨